TAs estatísticas são duras: as famílias na lista de habitação social do conselho de Bathtub e North East Somerset enfrentam uma espera de 200 anos por uma propriedade de quatro quartos e os últimos números disponíveis mostram que a Inglaterra está construindo pouco mais de 10.000 casas sociais por ano.
Enfrentar esta crise foi um elemento-chave da promessa eleitoral do Partido Trabalhista de construir 1,5 milhões de casas ao longo de cinco anos, com o governo em Julho anunciando planeja gastar £ 39 bilhões na construção de 300.000 casas acessíveis ao longo de uma década, 60% delas para aluguel social.
Mas as esperanças de atingir estes objectivos estão a desvanecer-se. Em Londres, a construção de habitações de todos os tipos está praticamente estagnada, o que levou o secretário da Habitação, Steve Reed, e o presidente da Câmara, Sadiq Khan, a anunciarem na semana passada um pacote controverso que reduz de 35% para 20% a percentagem de unidades acessíveis que um native necessita para que possa ser acelerado.
Embora Reed tenha chamado a medida de “um tiro no braço” para conseguir a construção de capital, os ativistas dos sem-teto estão céticos. Mairi MacRae, diretora de campanha da Shelter, quer “uma garantia firme de que as últimas mudanças nas regras de planeamento resultarão em mais habitação social, e não menos”.
O pacote também inclui £ 322 milhões para criar um fundo de investimento para desenvolvedores da Prefeitura e empréstimos de baixo custo por meio do novo Banco Nacional de Habitação. Isto vem juntar-se à reformulação mais ampla da lei de planeamento levada a cabo pelo governo para tentar acelerar a construção e impulsionar a economia.
No entanto, apesar desses esforços para puxar todas as alavancas, o progresso na consecução dos objectivos continua a ser dolorosamente lento. O número de novas casas entregues na Inglaterra foi de 231.300 no ano até setembro, acima dos 186.600 no ano até junho. Para atingir a meta de 1,5 milhão, a taxa anual do Reino Unido precisa ser de pelo menos 300 mil, um ritmo não alcançado desde 1970.
‘Uma tempestade perfeita’
Khan, que cresceu num apartamento municipal, resume o problema: “A construção de habitações enfrenta agora uma tempestade perfeita… devido a uma combinação de taxas de juro elevadas, ao aumento do custo dos materiais de construção, ao impacto da pandemia e às consequências contínuas do Brexit”. Somam-se a isso a escassez de trabalhadores qualificados e novas regulamentações.
Estes problemas são ampliados para o sector da habitação social, onde os lucros dos construtores são inevitavelmente mais baixos. Shelter e a Federação Nacional de Habitação calcularam que São necessárias 90.000 casas sociais por ano na Inglaterra.
No entanto, de acordo com os últimos dados anuais disponíveisdas 63.743 casas a preços acessíveis concluídas em Inglaterra no exercício financeiro encerrado em março de 2024, apenas 10.153 eram para arrendamento social, um acordo subsidiado para pessoas com baixos rendimentos que normalmente corresponde a cerca de 50% da taxa de mercado. O restante period propriedade compartilhada, aluguel para compra e aluguel acessível (fixado em mais de 80% da média native).
Estas casas costumavam ser construídas, propriedade e geridas principalmente por câmaras municipais, mas nas últimas décadas as associações habitacionais assumiram o fornecimento. No entanto, esta oferta diminuiu nos últimos anos, à medida que estes grupos sem fins lucrativos foram derrotados pela queda dos rendimentos das rendas e pelo aumento dos custos dos empréstimos.
Eles também enfrentaram contas enormes para instalar tecnologias energeticamente eficientes, como bombas de calor, resolver problemas de segurança contra incêndio e reparar propriedades antigas, uma questão que se torna ainda mais urgente pela exigência introduzida esta semana pela lei de Awaab para resolver emergências dentro de 24 horas.
Isto vem juntar-se a anos de subinvestimento depois de o governo de coligação ter deixado de financiar habitação social para arrendamento em 2011. Embora esta política tenha terminado cinco anos mais tarde, a construção ainda não recuperou.
Outro obstáculo tem sido vincular as novas construções a um conselho ou associação habitacional para administrá-las. A House Builders Federation (HBF) calculou que, das casas sociais ou acessíveis em Inglaterra e no País de Gales que não foram vendidas, estão em construção ou a um ano de serem construídas, 10.000 não possuem contrato com um proprietário social.
“Sem acordos para que as associações habitacionais assumam propriedades, milhares de casas acessíveis ficam paralisadas ou deixadas vazias, impedindo que os construtores cumpram as condições de planeamento.”, diz um porta-voz da HBF. “Como resultado, a entrega é interrompida, os locais são atrasados, reformulados ou, em alguns casos, tornados inviáveis, impactando cerca de 100.000 residências do mercado privado e deixando as metas habitacionais ainda mais fora de alcance.”
‘Não está à altura’
A falta de mão de obra qualificada é outro grande problema, levantando preocupações de que a qualidade da construção possa ser comprometida após escândalos em torno de casas mal construídas.
“Tivemos problemas no passado e compramos casas de outros incorporadores que não estavam à altura”, diz Fiona Fletcher-Smith, executiva-chefe da associação habitacional L&Q.
“O número de casas que adquirimos este ano foi reduzido porque há um conjunto específico de construtores para quem dissemos ‘Não, não é bom o suficiente, não vamos aceitá-las’. Portanto, comprometemos os números para manter a qualidade e o governo precisa estar ciente disso.”
A escassez de trabalhadores varia de carpinteiros a topógrafos, e a inflação nos custos de construção está em cerca de 40%. Alguns materiais também são difíceis de encontrar: números recentes mostram A produção de cimento no Reino Unido caiu para o nível mais baixo dos últimos 75 anos.
“A força de trabalho existente está a envelhecer”, afirma Anthony Codling, chefe de investigação imobiliária europeia da RBC Capital Markets. “Estimamos que a idade média de um pedreiro seja de 56 anos. Temos muito poucos jovens a receber formação para os substituir à medida que se reformam e, desde o Brexit, registou-se uma queda significativa no número de trabalhadores qualificados provenientes da Europa.”
Fletcher-Smith acrescenta: “Mesmo que nos dêem todo o dinheiro do mundo, não teremos as pessoas de que necessitamos para podermos fazer o que temos de fazer.”
‘Com os residentes, não é feito com eles’
A “densificação” – mais unidades por metro quadrado – foi apresentada como uma solução possível e foi o assunto de um fórum de habitação social organizado pelo Lloyds Banking Group no Verão, embora os especialistas tenham sublinhado que deve ser feito com sensibilidade.
Em Basingstoke, Hampshire, o Sovereign Community Group (SNG), uma das maiores associações habitacionais de Inglaterra, com 85.000 habitações, precisa de conquistar os residentes que se opõem à habitação acquainted de “alta densidade” em blocos de vários andares.
Fileiras de bangalôs de tijolos vermelhos nos bairros de Buckskin e South Ham, que abrigam 12 mil pessoas, serão replanejadas no âmbito do projeto de regeneração de 30 anos da SNG.
Pretende melhorar a disposição da área de 4.600 habitações – igual em tamanho ao Parque Olímpico de Londres – e construir novas casas, apartamentos e espaços verdes, bem como modernizar algumas casas existentes. O grupo garantiu recentemente financiamento para construir mais de 25.000 casas no sul, oeste e leste de Inglaterra durante a próxima década.
Os planos detalhados deverão ser divulgados no início do próximo ano, mas os esboços iniciais desenhados à mão do SNG, publicados esta Primavera, causaram ansiedade entre alguns inquilinos e proprietários de casas particulares com quem o Guardian falou, que temem que as suas casas possam ser demolidas e substituídas por blocos de apartamentos de cinco a seis andares.
A SNG insiste que nada foi decidido ainda, mas uma moradora, Maggie Hardy, 79 anos, diz que a demolição dos bungalows “destruiria a nossa comunidade… As pessoas mais velhas não querem entrar num bloco de apartamentos onde o elevador avaria duas vezes por semana”.
A remodelação poderá levar à demolição de algumas casas das décadas de 1960 e 1970 e de pré-fabricadas da década de 1950, provocando oposição dos residentes – embora muitos concordem que a área precisa de ser melhorada.
“Sou totalmente a favor”, diz Stephen Baverstock, inquilino de longa information da SNG em South Ham, que faz parte do grupo de co-design da SNG com planejadores e arquitetos. Ele diz que a área precisa de melhores cruzamentos e estacionamento, além de um consultório médico e consultório odontológico, mas acrescenta: “Não sabemos qual será a escala da demolição e isso cria incerteza”.
A SNG prometeu ouvir e está a realizar uma série de reuniões com os residentes antes de finalizar os seus planos. Alguns escreveram ao seu deputado, Luke Murphy, incitando o executivo-chefe do SNG, Mark Washer, para declarar publicamente que ainda não foram tomadas decisões e que as ordens de compra obrigatórias seriam um “último recurso”.
Murphy, deputado de Basingstoke, afirma: “Esta é uma comunidade muito unida, construída ao longo de gerações. Tenho sido claro que quaisquer planos para a área devem ser executados com os residentes e não feitos para eles”.
Brotos verdes
Num ambiente tão desafiador, alguns têm lutado. Peabody, um dos maiores proprietários sociais da Inglaterra,teve sua classificação de crédito rebaixada pela S&P Global Ratings em julho, depois de ter tido um ano mais fraco do que o esperado.
Outros argumentam que é necessário dar tempo às medidas trabalhistas para entrarem em vigor, apontando para os 16 mil milhões de libras de dinheiro público que apoiam o Nationwide Housing Financial institution e para o anúncio em Junho da antecessora de Reed, Angela Rayner, de que os proprietários sociais podem aumentar as rendas em 1 ponto percentual acima da inflação ao longo de 10 anos, dando-lhes a confiança para iniciar a construção.
Em 2024, uma crise financeira forçou a L&Q, proprietária de 105 mil casas, a suspender algumas construções. Um ano depois, Fletcher-Smith está mais otimista, com planos de construir 2.000 novas casas no próximo ano. “Tivemos cinco anos terríveis”, diz ela, mas agora “temos um governo que entende a escala do problema e realmente quer resolvê-lo”.
Um porta-voz do Ministério da Habitação, Comunidades e Governo Native disse: “Estamos a colocar mãos à obra para construir 1,5 milhões de casas, com medidas ambiciosas para acelerar o planeamento e a construção.
“Apoiámos o sector com um investimento recorde de 39 mil milhões de libras para proporcionar o maior impulso à construção de habitações sociais e acessíveis numa geração, e tomámos medidas para resolver problemas específicos em Londres e apoiar o capital para a construção.”
